Keine Kostenerstattung bei Sanierung von Gemeinschaftseigentum durch einzelnen Wohnungseigentümer

Oftmals ist bei Teilungserklärungen von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht vollständig klar, ob es sich bei bestimmten Teilen um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt. Ein Beispiel hierfür ist die Instandsetzung von Wohnungsfenstern. So sind Außenfenster grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, in Teilungserklärungen der WEG finden sich trotzdem oftmals Formulierungen, wonach die einzelnen Eigentümer die Instandsetzungskosten zu tragen haben. Solche Klauseln können, wenn sie z.B. nur manche Teile der Fenster betreffen, im Einzelfall unwirksam sein. Hat der einzelne Eigentümer dann eine Renovierung auf eigene Kosten durchgeführt, obwohl er dazu gar nicht verpflichtet gewesen ist, stellt sich die Frage, ob er die hierfür aufgewandten Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückverlangen kann.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.06.2019, Aktenzeichen V ZR 254/17 nun verneint.

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in welchem der Eigentümer Fenster aus den siebziger Jahren durch moderne Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzen ließ. Hierbei dachte der Eigentümer, dass er aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung der WEG dazu verpflichtet sei, diese Kosten selbst zu tragen. Es stellte sich dann heraus, dass diese Klausel rechtlich unwirksam war, sodann verlangte der Wohnungseigentümer die Kosten für die Fenstersanierung von der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der BGH urteilte, dass bei der Durchführung einer Gemeinschaftsaufgabe durch einen einzelnen Eigentümer, hier also die Sanierung der Fenster die tatsächlichen in Gemeinschaftseigentum standen, kein Ersatzanspruch des einzelnen Eigentümers bestehen kann. Dies wird mit der Entscheidungshoheit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, welche bei der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum, hier also der Fenster, grundsätzlich einen entsprechenden Sanierungsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung herbeiführen muss.

Das in dem vorliegenden Fall an einem solchen Beschluss fehlte, der Eigentümer, der die Sanierung durchgeführt und bezahlt hatte, dachte er zunächst, dass es sich nicht um eine Gemeinschaftsangelegenheit handelte, gewährte der Bundesgerichtshof dem klagenden Eigentümer keinen Ersatzanspruch für die von ihm aufgewandten Kosten für die Beschaffung und den Einbau neuer Fenster in seiner Wohnung.

Auch für den Fall, dass der einzelne Eigentümer die Sanierung im Irrglauben daran durchführt, es handele sich um eine Angelegenheit, die sein Sondereigentum betrifft, gewährt der BGH keinen Ersatzanspruch.

Somit ist dem einzelnen Wohnungseigentümer zu raten, bei unklaren Regelungen in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, ob es sich bei dem betreffenden Gegenstand um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, vor der Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Reparaturarbeiten Rechtsrat einzuholen.

Auch sollte in diesem Fall der Eigentümer das Thema zum Gegenstand der nächsten Eigentümerversammlung machen.