Wenn der Vermieter die Wohnung braucht

Das Thema »Eigenbedarf« im Mietrecht ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes weiter präsent, wie zuletzt die jüngs­ten Urteile vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16, VIII ZR 45/16) zeigen.

Zum einen entschied der BGH, dass der Vermieter sich ge­genüber dem Mieter schadenser­satzpflichtig machen kann, wenn nach einer Eigenbedarfskündi­gung der Eigenbedarf doch nicht eintritt (hier: der Vermieter gab an, die Wohnung für den Haus­meister des Mietshauses zu benötigen – dieser zog dann aber doch nicht ein). Kann der Ver­mieter nicht stimmig darlegen, warum die in der Eigenbedarfskün­digung benannte Per­son dann doch nicht eingezogen ist, ist er dem Mieter Schadens­ersatzpflichtig.

Der Mieter kann dann die Umzugskosten oder die Differenz der bis zur Kündigung gezahl­ten Miete, zu einer teureren Miete für die Anmietung einer neuen, gleichwertigen Woh­nung, vom ehemaligen Vermieter geltend machen. Die Differenz von der alten zur neuen teureren Miete kann der Mieter im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs bis zu vier Jahre vom ehemali­gen Vermieter verlangen. Der Mieter muss allerdings nach­weisen, dass eine gleich­wertige Wohnung zum alten Mietpreis nicht zu bekommen war.

Weiter urteilte der BGH, dass, wenn der Vermieter seine vermie­tete Wohnung nun geschäftlich nutzen möchte, eine Kündigung nur dann gerechtfertigt ist, wenn ein Festhalten am Mietvertrag mit dem gekündigten Mieter, für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht bedeuten würde. Im vorliegenden Fall, in dem der Vermieter die Kündigung damit rechtfertigte, dass er die Wohnung zur Auslagerung sei­nes Aktenbestandes benötigen würde, sah das Gericht einen solchen Nachteil zulasten des Vermieters nicht gegeben, so dass er dessen Kündigungsinte­resse verneinte.

Doch wann kann ein Vermie­ter wegen Eigenbedarfs kündi­gen?

In den gesetzlichen Vor­schriften ist Eigenbedarf dann gegeben, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familienangehöri­ge benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Daneben kommen auch Personen für den Eigenbedarf in Betracht, die zum Haushalt des Vermieters gehören, etwa Haus­angestellte.

Als Familienangehörige kommen neben Verwand­te in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern) auch weiter entfernte Verwandte in Betracht (Nichten/Neffen, Cousinen/Cousins). Ge­rade bei Verwandten der erweiterten Seitenlinie (ent­ferntere Verwandte als Nichten/ Neffen des Vermieters) kann man jedoch den Nachweis eines besonderen Näheverhältnisses des Verwandten zu dem Vermie­ter verlangen.

Der Vermieter muss die Woh­nung weiter für sich, oder die vorgenannten Personen »benöti­gen«. Hierbei sind jedoch keine zu strengen Anforderungen zu stellen, es genügt das Vorliegen von nachvollziehbaren Gründen auf Seiten des Vermieters. Eine Prüfung, ob der Eigenbedarf für den Vermieter oder die von ihm benannten Personen »angemes­sen« ist (zum Beispiel die Woh­nungsgröße, die Entfernung zum Arbeitsplatz, die Lebensplanung der Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird), findet nicht statt, solange die Gründe, mit denen der Vermieter den Eigen­bedarf erklärt, vernünftig sind.

Weiter kann der Vermieter eine Kündigung auch darauf grün­den, den Raum zu beruflichen Zwecken zu nutzen, wobei hier das oben genannte Urteil des BGH vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16, zum Tragen kommt. Hier ist nicht nur zu fragen, ob ein vernünftiges Interesse an der Nutzung der Wohnung als Ge­schäftsräume vorliegt, sondern ob dieses Interesse dem Interes­se des Mieters, das bestehende Mietverhältnis fortzusetzen, überwiegt. Dies kann beispiels­weise dann der Fall sein, wenn der Vermieter in dem Haus, das er auch selbst bewohnt, eine vermietete Wohnung in eine An­walts- / Steuerberaterkanzlei oder ein Geschäft, für seine eigene berufliche Tätigkeit um­wandeln will. In solch einem Fall ist ein »sinnvoller Eigenbedarf« gegeben, der Vermieter darf dem Mieter kündigen.

Eine weiterer, an den Eigen­bedarf angelehnter Kündigungs­grund seitens des Vermieters, ist die Kündigung zur wirtschaft­lichen Verwertung, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Der Vermieter kann einen bestehenden Mietvertrag dann kündigen, wenn er das Haus, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, beispielsweise aufgrund des schlechten Bau­zustandes abreißen, komplett umbauen oder sanieren möchte.

Allerdings rechtfertigt eine Sanierung die Kündigung nur dann, wenn das Festhalten am Mietvertrag für den Vermieter ei­nen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil darstellt, beispielsweise wenn die Mietwohnungen in einem Haus kein eigenes Ba­dezimmer haben und dadurch eine Vermietung im bisherigen Zustand unrentabel ist. Bei der Sanierungsbedürftigkeit ist jedoch zu beachten, dass bauliche Maßnahmen in vielen Fällen auch möglich sind, wenn bestehende Mietverträge auf­rechterhalten werden, da Mieter trotz Einschränkungen in der Zeit der Baumaßnahmen, die ange­mietete Wohnung weiternutzen können. Eine Kündigung scheidet dann aus.

Ist eine Eigenbedarfskün­digung wirksam, das heißt der Eigenbedarfsgrund tatsächlich gegeben ist, in der Kündigung auch angegeben wurde und diese schriftlich (das heißt eigenhändig unterschrieben) dem Mieter zugegangen ist, endet das Miet­verhältnis gemäß § 573 c BGB drei Monate nach Erhalt der Kün­digung. Die Kündigungsfrist er­höht sich um jeweils drei weitere Monate, wenn das Mietverhältnis schon fünf Jahre andauert und nochmals um drei Monate, nach einer Mietdauer von acht Jahren.

Schließlich hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, § 574 BGB. Darunter fällt zum Beispiel ein hohes Alter des Mieters, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder ein(e) kurz bevorstehende Abitur- / Examens- / ausbildungsabschlie­ßende Prüfung.

Fazit: In der rechtlichen Praxis ist die Prüfung, ob Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, oft eine Frage des Einzelfalls. Plant ein Vermieter eine Eigen­bedarfskündigung oder hat ein Mieter eine solche bekommen, empfiehlt sich eine Beratung bei einem, im Mietrecht kundigen Rechtsanwalt.

PDF öffnen